Każdy, kto zdecydował się na zakup projektu gotowego, musi przejść przez proces zwany adaptacją projektu. Jest to nic innego, jak dostosowanie konkretnego projektu do indywidualnych warunków, ukształtowania terenu, charakterystyki działki. Nie bez znaczenia są też wymagania i potrzeby inwestora.

Projekt musi być też koniecznie zaadaptowany do MPZP czy decyzji o warunkach zabudowy. Ile jednak czasu trzeba poczekać, aż projekt będzie gotowy, by móc ubiegać się o pozwolenie na budowę? Ile trwa adaptacja projektu gotowego i jakie czynniki wpływają na skrócenie bądź wydłużenie tego czasu?

Jakie elementy w projekcie najczęściej poddajemy adaptacji?

Zmiany, jakie wprowadza się w projekcie typowym w czasie jego adaptacji, można podzielić na istotne i nieistotne. Oczywiście najczęściej wprowadzane zmiany to te nieistotne, a co za tym idzie – mniej czaso- i pracochłonne. W każdym projekcie muszą zostać wprowadzone zmiany związane z  dostosowania budynku do warunków lokalnych, ułożeniem względem stron świata.

Warto wiedzieć, że zmiany nieistotne nie wpływają na zewnętrzne wymiary i konstrukcję budynku. Wprowadza się je w miarę swobodnie, bez większych problemów. Do najczęściej wprowadzanych zmian nieistotnych w projekcie gotowym zalicza się chociażby:

• Usytuowanie, a także wymiary okien i drzwi,
• likwidacja lub zmiana położenia ścian działowych,
• rodzaj wykorzystanych materiałów budowlanych i wykończeniowych,
• zmiana kąta nachylenia dachu,
• odmienny przebieg instalacji.

Jako zmiany istotne wprowadzane są najczęściej te dotyczące:

• zmiany technologii budowlanej,
• zmniejszenie lub zwiększenie powierzchni zabudowy,
• konstrukcji dachu,
• podwyższenia ścianki kolankowej, dzięki czemu można uzyskać poddasze użytkowe,
• podpiwniczenia budynku – całkowitego lub częściowego.

To głównie od tego, jaki rodzaj zmian będzie wprowadzany w projekcie, będzie zależała odpowiedź na pytanie, ile trwa adaptacja projektu przez architekta. Trzeba też zdawać sobie sprawę z jednej ważnej kwestii – wraz z zakupem projektu gotowego otrzymuje się dokumentację, w której określone jest, jakie zmiany może wprowadzić architekt adaptujący bez pisemnej zgody autora projektu. Wszelkie zmiany, które nie są wyszczególnione w tej dokumentacji, będą wymagały uzyskania takiej zgody, co dodatkowo wydłuży czas oczekiwania na zakończenie adaptacji projektu.

Ile czasu zajmuje adaptacja projektu?

Wpływ na czas oczekiwania na zakończenie adaptacji projektu gotowego ma wiele czynników. Oczywiście najistotniejszym będzie liczba i rodzaj wprowadzanych zmian – przełoży się to nie tylko na długość prac, lecz także na ostateczny koszt adaptacji.

Przeszukując bazy z typowymi projektami, trzeba też zdawać sobie sprawę z tego, że im bardziej projekt będzie złożony, tym bardziej czasochłonne będzie naniesienie koniecznych dostosowań do konkretnej działki i wymagań inwestora.

Co jeszcze wpływa na to, ile trwa adaptacja projektu gotowego? Cały proces będą z pewnością wydłużać wszelkie zmiany funkcjonalne, czyli związane z dostosowaniem układu pomieszczeń, a także przeprojektowaniem instalacji.

Bardzo ważne, jeśli chodzi o czas adaptacji projektu gotowego, będą też specyficzne wymagania zawarte w MPZP. Bywa, że zamówiony projekt będzie niezwykle trudny do zaadaptowania do lokalnych warunków terenowych.

Dlatego, aby nie narażać się na dodatkowe koszty i nie przedłużać czasu trwania całej inwestycji, lepiej znaleźć projekt, który będzie można łatwo dopasować do zapisów ujętych w MPZP. Problematyczne może okazać się także dostosowanie projektu do trudnych warunków terenowych, np. z podwyższonym poziomem wód gruntowych, może się to wiązać z koniecznością przeprojektowania fundamentów.

Na czas potrzebny do zakończenia adaptacji może wpłynąć również uzyskanie zgody na warunki zabudowy, jeśli teren nie jest objęty MPZP. Jeśli inwestor będzie chciał też wprowadzić modyfikacje, na które nie jest wyrażona zgoda w dokumentacji projektu, czas również wydłuży się o uzyskanie pisemnej akceptacji autora.

Jak więc długo czeka się na adaptację projektu?

Choć czynników, które mają na to wpływ, jest – jak wykazaliśmy – wiele, przyjmuje się, że orientacyjny czas wykonania adaptacji będzie wynosił około półtora miesiąca. Warto wcześniej poprosić kilka biur o przedstawienie szacowanego okresu oczekiwania na wykonanie prac, by wybrać ofertę najbardziej korzystną.

Jakie zmiany są najbardziej czasochłonne?

Adaptacja projektu może obejmować wprowadzenie bardzo wielu zmian – nie wszystkie z nich będą generowały tyle samo pracy, czasu i kosztów. Stopień skomplikowania modyfikacji wpłynie znacząco na to, czy na zakończenie adaptacji będzie trzeba poczekać np. 2 czy 5 tygodni.

Zmiany w projekcie domu, które będą trudniejsze do wprowadzenia i co za tym idzie – bardziej czasochłonne – to wszystkie te, które wynikają z ingerencji w konstrukcję budynku. Mowa tu chociażby o przekształceniu domu parterowego na dom z poddaszem użytkowym. Więcej czasu architekt będzie musiał poświęcić także na zmianę wymiarów budynku, co z kolei pociągnie za sobą konieczność modyfikacji konstrukcji dachu. Do zmian bardziej czasochłonnych zalicza się także zmianę technologii, między innymi z murowanej na szkieletową.

Co może dodatkowo wydłużyć czas potrzebny na adaptację?

Decydując się na zakup projektu gotowego, inwestorzy często liczą na to, że skróci to czas trwania całej inwestycji. Jednak zawsze trzeba wziąć pod uwagę to, że konieczne w tym przypadku będzie naniesienie różnych modyfikacji i dostosowanie projektu do działki i planu zagospodarowania. Ile zajmuje adaptacja projektu?  Warto wziąć pod uwagę nie tylko wyżej wymienione już czynniki, lecz także takie, na które nie mamy wpływu i które mogą skutecznie wydłużyć prace.

Przede wszystkim czas oczekiwania na realizację zlecenia może skutecznie wydłużyć ograniczona dostępność wybranego architekta w okresach, kiedy prace budowlane prowadzone są intensywnie, czyli wiosną i latem. W wysokim sezonie budowlanym będzie trzeba dłużej poczekać zarówno na rozpoczęcie, jak i zakończenie adaptacji projektu.

Zapotrzebowanie w takim okresie na adaptacje projektów jest znacznie większe, więc trzeba mieć to na uwadze, zaczynając wybierać projekt wymarzonego domu. Trzeba też pamiętać o takich nieprzewidzianych i niezaplanowanych zdarzeniach, jak chociażby choroba architekta czy inne sprawy osobiste, przez które na pewien czas może być on wyłączony z pracy. Wszystkie te czynniki należy uwzględnić, by w razie konieczności wydłużenia czasu oczekiwania na zakończenie adaptacji, nie być niemile zaskoczonym.

Aby dowiedzieć się, co to jest adaptacja, należy w pierwszej kolejności poznać różnice między projektem gotowym a indywidualnym. Ten pierwszy można zakupić w wielu miejscach w internecie (również na Extradom.pl) i jest on polecany przede wszystkim inwestorom, którzy mają jasno sprecyzowane wymagania, a także chcą zaoszczędzić czas i pieniądze. Gotowe projekty są bowiem tańsze od indywidualnych, a duży wybór pozwala znaleźć coś odpowiedniego dla siebie.

Projekt indywidualny, choć droższy, pozwala wznieść dom niepowtarzalny i w stu procentach dostosowany do potrzeb oraz preferencji użytkowników. Jego ogromną zaletą jest również fakt, że zostanie opracowany przez architekta w taki sposób, by spełniał wszelkie wymagania związane z planem zagospodarowania przestrzennego czy warunkami zabudowy.

Pomimo tych korzyści, większość inwestorów decyduje się na zakup gotowego projektu, co wynika przede wszystkim z jego przystępnej ceny i możliwości zmodyfikowania go pod kątem potrzeb domowników. Warto jednak pamiętać, że wybierając tę opcję, niezbędna będzie adaptacja projektu. Definicja tego przedsięwzięcia jest następująca:

Adaptacja to dostosowanie gotowego projektu domu do uwarunkowań lokalizacyjnych oraz wynikających z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy. Jest nie tylko sposobem na wprowadzenie zmian, które pozwolą wznieść wymarzony dom, ale obowiązkowym etapem formalnym, bez którego rozpoczęcie prac okaże się niemożliwe.

Adaptacja projektu może wymagać dokonania zmian istotnych lub nieistotnych, o których więcej powiemy w dalszej części artykułu. Jej przeprowadzenie jest kluczowe, ponieważ stanowi jeden z warunków otrzymania pozwolenia na budowę.

Czy każdy projekt musi przejść proces adaptacji?

Wiesz już, co to znaczy adaptacja, ale zapewne zastanawiasz się, czy jest ona konieczna w przypadku każdego projektu architektonicznego. Odpowiedź brzmi tak, o ile mówimy o projekcie gotowym. Jeżeli chcesz, aby odpowiadał on warunkom panującym na działce, miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego, a także przepisom prawnym obowiązującym w naszym kraju, adaptacja projektu okaże się niezbędna.

Czy w takim razie nie lepiej zainwestować w projekt indywidualny i mieć ten problem z głowy? Niekoniecznie, bo – jak wspominaliśmy wcześniej – takie rozwiązanie jest o wiele droższe. I choć za adaptację również trzeba zapłacić, w ostatecznym rozrachunku jej przeprowadzenie okaże się dużo bardziej opłacalne.

Co więcej, adaptacja projekty ma kilka innych zalet:

• pozwoli Ci zaoszczędzić sporo czasu – w praktyce nawet kilka tygodni, które byłyby potrzebna na stworzenie indywidualnego projektu domu;
• umożliwi skorzystanie ze sprawdzonych rozwiązań konstrukcyjnych, z których skorzystało już wielu zadowolonych inwestorów;
• pozwoli dokładnie zapoznać się z wszelkimi parametrami domu i tym samym znacznie uprości proces planowania.

Jeżeli decydujesz się na taką opcję, poniżej znajdziesz wszelkie informacje dotyczące tego, co obejmuje adaptacja projektu i komu należy zlecić jej wykonanie.

Do jakich warunków należy zaadaptować nasz projekt?

Jak wspomnieliśmy wcześniej, adaptacja projektu gotowego polega na dostosowaniu go do:

• warunków gruntowych działki;
• miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• warunków zabudowy (jeżeli nie ma MPZP).

Istnieje możliwość, że projekt będzie trzeba zmienić pod kątem warunków panujących na działce, np. ewentualnych spadków, nośności gruntu, stref obciążeń śniegiem i wiatrem czy wysokości wód gruntowych. Adaptacja projektu do działki może wymagać również zmiany położenia okien lub szerokości budynku, zaprojektowania wejścia od innej strony (np. południa) albo innych modyfikacji.

O ile wymienione wyżej zmiany są obowiązkowe, o tyle zupełnie odrębną kwestią jest adaptacja projektu do wymagań inwestora. Możesz zlecić modyfikację wielu elementów, które pozwolą Ci wznieść wymarzony dom – mowa tu między innymi o zastosowanych materiałach i technologiach, montowanych instalacjach czy układzie pomieszczeń.

Jak rozpocząć adaptację projektu? Oczywiście od kontaktu z architektem, który będzie odpowiedzialny za przeprowadzenie procesu. Odciąży Cię on od wszelkich obowiązków, łącznie z analizą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Co możemy zmodyfikować podczas tego procesu?

W teorii adaptacja pozwala zmodyfikować każdy element gotowego projektu architektonicznego i tym samym dostosować do indywidualnych potrzeb. Istnieją jednak pewne ograniczenia, które narzucają miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a także prawa autorskie autora projektu.

W ramach prawa budowlanego możliwe są między innymi zmiany:

• technologii budowy i materiałów stosowanych do wznoszenia konstrukcji oraz tworzenia izolacji (o ile nie wpłynie to na obniżenie ich parametrów technicznych);
• fundamentów, na których posadowiony zostanie dom albo inny budynek);
• kąta nachylenia dachu, a także pokrycia dachowego (o ile nie będzie ono nadmiernie obciążało więźby dachowej);
• funkcji pomieszczeń i sposobu wykończenia elewacji;
• lokalizacji oraz rozmiaru okien lub drzwi;
• rodzaju instalacji w budynku, a także funkcji pomieszczeń.

Możliwości w zakresie dokonywania zmian są więc bardzo duże, o ile oczywiście zgodę na ich drożenie da autor projektu. Musisz bowiem wiedzieć, że każda tego typu dokumentacja chroniona jest prawem autorskim i zawiera zakres zmian, jakie należy wprowadzić. Jeszcze przed rozpoczęciem prac warto się z nim zapoznać, a w razie jakichkolwiek wątpliwości – skontaktować się z autorem projektu. Istnieje jednak niewielkie prawdopodobieństwo, że nie otrzymasz zgody na wprowadzenie konkretnej zmiany, ponieważ architekci doskonale zdają sobie sprawę z tego, że ich projekty powinny być elastyczne i dawać inwestorom jak największe możliwości.

Ile trwa adaptacja projektu przez architekta? Wszystko zależy od stopnia skomplikowania projektu, a także liczby wprowadzonych zmian. Zwykle jednak cały proces trwa kilka tygodni.

Czym są zmiany istotne?

W kontekście adaptacji projektu niezwykle istotną kwestią są zmiany istotne oraz nieistotne, które różnią się pod wieloma względami, ale mają jedną wspólną cechę – powinny zostać zaakceptowane przez autora, jeżeli wykraczają poza listę zmian w przedstawionym projekcie.

Zacznijmy od zmian istotnych, ponieważ to one dużo częściej spędzają sen z powiek inwestorom. Zgodnie z art. 36a Prawa budowlanego, mowa tu o istotnym odstąpieniu od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę.

Do przykładów zmian istotnych w procesie adaptacji projektu zaliczamy:

• zwiększenie oddziaływania obiektu poza działkę, na której został on zaprojektowany;
• zmniejszenie lub zwiększenie powierzchni zabudowy (o ponad 5 procent), długości lub szerokości budynku (powyżej 2 procent) czy liczby kondygnacji;
• zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu (lub jego części) albo warunków niezbędnych do korzystania z obiektu przez osoby starsze/niepełnosprawne;
• zmiany źródła ciepła do ogrzewania budynku lub przygotowania ciepłej wody użytkowej (na źródło opalane paliwem stałym);
• zmiany wymagające decyzji, pozwoleń lub uzgodnień koniecznych do otrzymania pozwolenia na budowę lub do dokonania zgłoszenia.

Do zmian istotnych zaliczamy więc zmianę technologii budowy, konstrukcji dachu, kąta nachylenia połaci, położenia komina, rodzaju stropu czy podniesienia ścianki kolankowej. Jeżeli się na nie decydujesz, konieczne będzie sporządzenie projektu zamiennego i zmiana decyzji o pozwolenie na budowę. Jeżeli budujesz w oparciu o zgłoszenie, nie musisz starać się o kolejne – wystarczy uzupełnienie w urzędzie dokumentacji uwzględniającej zmiany.

Które zmiany zaliczamy do nieistotnych?

Na szczęście nie wszystkie zmiany związane z adaptacją projektu przysporzą Ci dodatkowych obowiązków. Niektóre z nich, określane jako nieistotne i dotyczące elementów, które można swobodnie wdrożyć, wymagają jedynie wprowadzenia do dziennika budowy (przez kierownika).

Z czego to wynika? Otóż nie wpływają one na konstrukcję budynku lub jego zewnętrzne wymiary. Mowa tutaj o wspomnianych wcześniej fundamentach, technologii budowy, kącie nachylenia dachu i pokryciu, a także zmianie:

• położenia ścian działowych;
• materiałów wykończeniowych i budowlanych;
• wielkości i ułożenia tarasu;
• usytuowania okien lub drzwi;
• kolorystyki elewacji;
• rodzaju stropów;
• instalacji wodnej, gazowej, elektrycznej itd.

O tym, czy zmiana jest istotna, czy nieistotna, decyduje specjalista odpowiadający za adaptację projektu.

Kto może podjąć się procesu adaptacji?

Adaptacja projektu gotowego to proces, za który odpowiedzialny jest architekt lub projektant adaptujący. To specjalista z odpowiednimi uprawnieniami, który przynależy do Izby Architektów lub Izby Inżynierów Budownictwa. Jego decyzje mają wpływ na to, jak będzie wyglądała ostateczna wersja projektu i czy spełni on wszelkie wymogi prawne.

Uwaga! Architekt, który jest odpowiedzialny za adaptację projektu, nie musi być tym samym, który go stworzył.

Procedura prawna związana z adaptacją projektu

Aby adaptacja projektu do działki mogła zostać przeprowadzona zgodnie z obowiązującymi w Polsce przepisami prawnymi, niezbędnej jest przede wszystkim uzyskanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli nie został on sporządzony dla danego terenu, konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, a następnie dostarczenie architektowi kilku dokumentów, w tym:

• projektu gotowego w trzech jednakowych egzemplarzach;
• aktualnej mapy do celów projektowych;
• warunków technicznych wykonania przyłączy: gazowego, elektrycznego, wodociągowego i kanalizacyjnego.

W niektórych przypadkach niezbędne będzie również przygotowanie innych dokumentów, między innymi wpisu i wyrysu z rejestru gruntów, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej lub leśnej czy uzgodnień melioracyjnych.

Zgodnie z prawnymi aspektami adaptacji projektu, to architekt adaptujący staje się autorem dokumentacji projektowej i jest odpowiedzialny za jej poprawność.

MD: Czym jest adaptacja projektu i dlaczego jej przeprowadzenie jest kluczowe dla osób planujących budowę domu? Sprawdź i rozpocznij prace bez opóźnień!